Việc xác định giá đất là một yếu tố then chốt trong quản lý và phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) tại Việt Nam. Trong bối cảnh tài nguyên đất đai hữu hạn và có giá trị kinh tế cao, định giá đất chính xác không chỉ bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, mà còn là công cụ để điều tiết quan hệ KT-XH, bảo đảm công bằng, giảm tranh chấp và các vụ khiếu kiện phức tạp, kéo dài, vượt cấp. Tại Việt Nam, định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng và phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau như công tác quản lý nhà nước về đất đai, công cụ phục vụ phát triển KT-XH, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, làm căn cứ để định giá tài sản, thế chấp, chuyển nhượng, công cụ để điều tiết thị trường và kiểm soát đầu cơ. 

Việt Nam đã ban hành nhiều quy định mới nhằm cải thiện tính minh bạch và hiệu quả trong công tác xác định giá đất. Một trong những thay đổi quan trọng nhất trong quy định xác định giá đất năm 2024 với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, là việc chuyển từ cách tiếp cận hành chính sang xác định giá đất dựa trên giá trị thị trường. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh vai trò và trách nhiệm của các tỉnh, thành phố trong việc xây dựng và công khai bảng giá đất. Các địa phương được yêu cầu phối hợp chặt chẽ với các cơ quan trung ương và tổ chức độc lập để đảm bảo tính minh bạch và nhất quán trong chính sách giá đất. Ngoài ra, quy định mới cũng tăng cường chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm, như cố tình làm sai lệch giá đất hoặc không công khai minh bạch. Việc này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả quản lý đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người dân trong việc tiếp cận thông tin. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, các địa phương cần được hỗ trợ về nguồn lực và công nghệ, đồng thời có cơ chế giám sát từ trung ương để đảm bảo tính công bằng và minh bạch.

Bộ Tài chính là cơ quan thuộc Chính phủ, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, đặc biệt là thông qua việc ban hành các văn bản hướng dẫn, quy định về phương pháp định giá và quản lý giá đất. Cụ thể, Bộ Tài chính tham gia vào việc xây dựng và trình Chính phủ ban hành khung giá đất, đồng thời hướng dẫn các địa phương thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Chính vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Xác định giá đất ở Việt Nam: Thực trạng và khuyến nghị giải pháp” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn. 

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá thực trạng định giá đất ở Việt Nam; từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất tại Việt Nam.  

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Xác định giá đất.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu việc xác định giá đất, bao gồm cả khía cạnh pháp lý (quy định pháp luật mới), khía cạnh kỹ thuật (phương pháp định giá) và khía cạnh thực tiễn (thực trạng áp dụng trước và sau thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tập trung vào xác định giá đất theo các quy định của pháp luật về đất đai). Nghiên cứu giá đất tại Việt Nam, đặc biệt ở các tỉnh có sự chênh lệch lớn giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...) và các tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao; nghiên cứu kinh nghiệm xác định giá đất tại một số quốc gia (Anh, Hoa Kỳ, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan).   

4. Kết quả nghiên cứu

(1) Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất bao gồm khái niệm đất đai và giá đất theo kinh tế học cổ điển và theo cách tiếp cận hiện đại. Xét dưới góc độ kinh tế, đất đai là một loại tài sản đặc biệt vì có giá trị sử dụng, có thể chiếm hữu, trao đổi, mua bán, nhưng khác biệt ở chỗ nó không do lao động tạo ra. Đặc trưng cơ bản của đất là tính cố định vị trí, khan hiếm về diện tích, lâu bền, không đồng nhất và có khả năng sinh lợi nếu được sử dụng hợp lý. Như vậy, đất đai bao gồm đất, nước, địa chất, thực vật, động vật và kết quả hoạt động lao động của con người, là loại tài sản đặc biệt vừa mang tính tự nhiên, vừa chịu sự chi phối mạnh mẽ của các yếu tố KT-XH, có vai trò nền tảng trong mọi hoạt động phát triển của quốc gia. Về bản chất, giá đất là biểu hiện tiền tệ của giá trị quyền đối với đất (quyền sở hữu ở nhiều nước hoặc quyền sử dụng ở Việt Nam). Giá đất chịu tác động đồng thời của yếu tố kinh tế (cung - cầu, cạnh tranh, thay thế, đóng góp, biến đổi) và phi kinh tế (chính sách, pháp lý, xã hội, môi trường, hạ tầng, minh bạch thông tin).

Xác định giá đất là quá trình thu thập, phân tích và xử lý thông tin nhằm ước lượng giá trị quyền sử dụng đất tại một thời điểm nhất định, phù hợp với mục đích sử dụng và điều kiện thị trường. Đây là hoạt động vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính pháp lý, vì kết quả định giá đất không chỉ phản ánh giá trị thị trường mà còn được sử dụng làm căn cứ cho quản lý nhà nước về đất đai, tính thuế, phí, lệ phí, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các giao dịch dân sự, thương mại liên quan đến đất đai.

Phân tích vai trò và ý nghĩa của giá đất trong quản lý đất đai; mô tả các nguyên tắc trong định giá đất như nguyên tắc thị trường, minh bạch - khoa học, tuân thủ pháp luật và các tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo công bằng lợi ích giữa các bên, tính linh hoạt với biến động về thời gian - không gian, ưu tiên hiệu quả sử dụng đất và phát triển bền vững. Đề tài đã phân tích 02 nhóm phương pháp xác định giá đất truyền thống và xác định giá đất hiện đại. Theo đó, phương pháp xác định giá đất truyền thống gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp xác định giá đất hiện đại gồm phương pháp định giá đất tự động, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), công nghệ blockchain, dữ liệu lớn (big data) và hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong xác định giá đất. Đề tài cũng chỉ rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá đất như các yếu tố về vị trí, địa lý, kinh tế của từng quốc gia; trình độ phát triển KT-XH; quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai; chế độ sở hữu đất đai; cách thức tổ chức thực hiện để xây dựng chính sách giá đất; năng lực của các cơ quan xây dựng chính sách giá đất... 

(2) Đề tài đã nghiên cứu kinh nghiệm về xác định giá đất của một số nước phát triển (Hoa Kỳ, Nhật Bản, Anh, Đức) và các nước đang phát triển (Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore, Thái Lan), từ đó rút ra các bài học tham khảo phù hợp với điều kiện Việt Nam. Theo đó, các quốc gia phát triển như Hoa Kỳ, Anh, Đức ưu tiên lựa chọn nguyên tắc giá trị thị trường trong xác định giá đất nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực của các giao dịch bất động sản. Tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, Anh, Canada, Úc, thông tin giao dịch bất động sản được kết nối liên thông giữa các cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế, các sàn giao dịch bất động sản và tổ chức thẩm định giá; nhờ đó đảm bảo độ tin cậy và tính cập nhật cao. Các nước phát triển như Hoa Kỳ, Nhật Bản thường duy trì hệ thống thống kê chi tiết về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, xu hướng tăng trưởng của từng phân khúc bất động sản để làm cơ sở xác định giá đất theo phương pháp thu nhập. Các nước đang phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ ưu tiên đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên trong định giá đất, đặc biệt đối với đất công và đất nông nghiệp. Kinh nghiệm các nước trong việc xác định giá đất cho thấy cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng để hỗ trợ việc áp dụng công nghệ số như AI, blockchain, GIS và Big data trong xác định giá đất; phát triển cơ sở dữ liệu đất đai số hóa, hệ thống GIS và các công cụ phân tích dữ liệu lớn giúp nâng cao hiệu quả, độ chính xác của xác định giá đất; công khai dữ liệu giao dịch đất đai, bản đồ giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất để tăng cường minh bạch trong xác định giá đất...  Trên cơ sở đó, đề tài đã rút ra một số bài học áp dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam như: (i) Lựa chọn nguyên tắc xác định giá đất phù hợp, trong đó ưu tiên áp dụng nguyên tắc giá trị thị trường và tăng cường minh bạch dữ liệu để hạn chế sự can thiệp hành chính; (ii) Đảm bảo tính minh bạch trong xác định giá đất thông qua việc công khai dữ liệu và quy định về trách nhiệm giải trình của cơ quan định giá đất; (iii) Đảm bảo cân bằng giữa lợi ích kinh tế và xã hội trong định giá đất, đặc biệt đối với đất nông nghiệp, nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân. Việt Nam cần xác định giá bồi thường theo giá trị thị trường, đồng thời bảo đảm tái định cư và hỗ trợ sinh kế cho người bị thu hồi đất; (iv) Sử dụng kết hợp phương pháp xác định giá đất truyền thống với tăng cường ứng dụng công nghệ hiện đại như AI, blockchain, GIS, big data để nâng cao độ chính xác và hiệu quả của việc xác định giá đất. Việt Nam cần duy trì các phương pháp xác định giá đất truyền thống ở những vùng đặc thù, đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ nhằm nâng cao độ chính xác và hiệu suất; (v) Quy trình xác định giá đất cần được hiện đại hóa thông qua việc đẩy mạnh số hóa và tự động hóa nhằm giảm thiểu sự can thiệp thủ công, đảm bảo tính khách quan và tiết kiệm chi phí; (vi) Áp dụng cơ chế công khai thông tin giá đất và đẩy mạnh tham vấn cộng đồng nhằm tăng tính minh bạch và tạo sự đồng thuận xã hội trong xác định giá đất. Việt Nam cần triển khai nền tảng trực tuyến công bố giá đất và đẩy mạnh tham vấn cộng đồng, nhất là tại các khu vực có dự án thu hồi đất; (vii) Phát triển các chương trình đào tạo chuyên sâu nhằm nâng cao năng lực cho đội ngũ xác định giá đất.  

(3) Đề tài đã phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất ở Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến 2024. Đề tài đã hệ thống hóa các quy định pháp lý liên quan đến giá đất ở Việt Nam theo từng giai đoạn phát triển (từ Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024). Qua đó cho thấy Việt Nam có xu hướng chuyển đổi từ khung giá đất do Nhà nước ban hành sang xác định giá đất theo cơ chế thị trường, phù hợp với yêu cầu cải cách thể chế đất đai. Đề tài đã phân tích thực trạng về giá đất tại Việt Nam từ 2003 đến nay, chia thành các giai đoạn: Giai đoạn 2003 - 2008 với sự bùng nổ thị trường bất động sản và giá đất tăng trưởng nóng; Giai đoạn 2009 - 2013 thị trường bất động sản đóng băng, giá đất chững lại; Giai đoạn 2014 - 2019 thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng ổn định; Giai đoạn 2020 - 2023 thị trường bất động sản có nhiều biến động do chịu tác động của đại dịch COVID-19; và giai đoạn từ năm 2024 đến nay thị trường được kỳ vọng đổi mới với việc ban hành Luật Đất đai 2024. Giai đoạn trước năm 2013: Việc định giá đất tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Các phương pháp định giá đất được áp dụng chủ yếu gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; Giai đoạn 2013 - 2024: Phương pháp xác định giá đất được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, có 05 phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất); Giai đoạn từ năm 2024 đến nay: Theo Khoản 5, Điều 158, Luật Đất đai 2024, có 04 phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc xác định giá đất ở Việt Nam thời gian qua có một số khó khăn, như: (i) Phương pháp xác định giá đất chủ yếu vẫn theo hướng truyền thống, thiếu tính cập nhật, thiếu dữ liệu và chưa ứng dụng hiệu quả các công cụ công nghệ hiện đại; (ii) Cơ sở dữ liệu về đất đai chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ và minh bạch, đặc biệt ở các địa phương thuộc vùng sâu, vùng xa; (iii) Việc thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào còn nhiều hạn chế do thiếu nhân lực, kinh phí và công nghệ hỗ trợ; (iv) Các phương pháp xác định giá đất còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan, dữ liệu chưa đảm bảo độ chính xác và thiếu đồng bộ giữa các địa phương; (v) Khung pháp lý và công tác thực thi chưa đồng bộ, xử lý vi phạm chưa đủ mạnh, quy trình phê duyệt còn chậm; (vi) Việc ứng dụng công nghệ còn hạn chế, thiếu nhân lực chuyên môn và sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan; (vii) Giá đất Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường từ 30 - 70%, gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, bất công trong đền bù, hỗ trợ tái định cư; (viii) Việc chậm cập nhật bảng giá đất, không theo kịp với những biến động của thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lãng phí và gây thất thu ngân sách. Nguyên nhân của hạn chế nêu trên xuất phát từ năng lực tổ chức triển khai thực hiện và nguồn lực tài chính có hạn, chất lượng nguồn nhân lực còn hạn chế, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đồng bộ…

(4) Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm của các nước trên thế giới; phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất ở Việt Nam; quan điểm, định hướng chỉ đạo của Đảng và Nhà nước về xác định giá đất, đề tài đưa ra đã đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện xác định giá đất tại Việt Nam, gồm: (i) Nhóm giải pháp hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và điều kiện KT-XH Việt Nam. Đề tài đề xuất việc hoàn thiện đối với 04 phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh để đảm bảo các phương pháp này phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và điều kiện KT-XH Việt Nam; (ii) Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường, minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng. Về khung pháp lý, cần hoàn thiện các nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, quy định rõ phương pháp định giá, tăng cường giám sát và chế tài xử lý vi phạm, đồng thời đồng bộ hóa các văn bản pháp luật liên quan. Về khung giá đất, cần xây dựng hệ thống linh hoạt với biên độ rộng, phân vùng giá đất hợp lý theo đặc điểm KT-XH từng khu vực và tăng cường cơ sở dữ liệu kết hợp công nghệ số để cập nhật kịp thời. Về bảng giá đất, cần áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, lấy ý kiến rộng rãi, cập nhật hằng năm hoặc khi có sự biến động lớn, minh bạch hóa quy trình và tăng cường công tác kiểm tra, giám sát. 

5. Thông tin nghiệm thu và lưu trữ

- Nghiệm thu: Đề tài đã được Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu thông qua (Quyết định số 1963/QĐ-BTC ngày 05/6/2025 của Bộ Tài chính về việc thành lập Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu nhiệm vụ KHCN cấp Bộ năm 2024).

- Lưu trữ: Đề tài được đóng quyển, lưu trữ tại Thư viện Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính./.

PGS.TS. Nguyễn Mạnh Thiều

Học viện Tài chính