Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, là một loại hình dịch vụ tư vấn tài chính giúp cung ứng dịch vụ xác định giá trị của các tài sản phục vụ cho những giao dịch về tài sản như mua, bán, thế chấp, góp vốn, liên doanh, liên kết, bảo đảm vốn vay ngân hàng, bảo hiểm, tính thuế và đáp ứng các nhu cầu khác của xã hội. Trong hoạt động thẩm định giá, phương pháp chi phí thay thế là phương pháp đặc biệt hữu ích trong việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch phổ biến trên thị trường, đồng thời cũng chưa mang lại thu nhập cho người sở hữu hoặc khó xác định được một cách tin cậy giá trị của dòng thu nhập được tạo ra bởi riêng tài sản cần thẩm định giá. Một số tài sản được ưu tiên sử dụng phương pháp chi phí thay thế như máy, thiết bị mới được chế tạo, công trình mới được xây dựng, bất động sản đặc biệt như nhà thờ, chùa…; quy trình, phần mềm được tạo ra và sử dụng trong nội bộ doanh nghiệp, nhóm làm việc… Tuy nhiên, trong một số năm gần đây, cũng có nhiều vấn đề được đặt ra đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá nói chung, cũng như việc áp dụng phương pháp thẩm định giá (trong đó có phương pháp chi phí thay thế) khi có một số vụ việc kết quả thẩm định giá gây nhiều tranh cãi, xét xử kéo dài. 

Mặc dù cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp chi phí thay thế đã được quy định và hướng dẫn ở Việt Nam 20 năm qua nhưng cho đến nay vẫn chưa có công trình nghiên cứu đánh giá, tổng kết riêng về phương pháp chi phí thay thế (nội dung, vai trò, tác động của phương pháp) đối với hoạt động thẩm định giá, từ đó giúp hoàn thiện hệ thống pháp lý về thẩm định giá và góp phần xây dựng môi trường pháp lý ổn định và thuận lợi để đưa nghề thẩm định giá tài sản thành một nghề có tính chuyên nghiệp cao. Bên cạnh đó, nhiệm vụ hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá trong đó có các hướng dẫn về cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp chi phí thay thế là một trong những nhiệm vụ cần thực hiện thường xuyên, liên tục để tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ, phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế. Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế cũng thường xuyên được bổ sung, hoàn thiện như IVS 2017, IVS 2020, IVS 2022, IVS 2025… Đồng thời, Việt Nam hiện đang là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA) và Hội đồng Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVSC), do đó phải có sự đánh giá, hướng dẫn hành nghề thẩm định giá nói chung và phương pháp chi phí thay thế nói riêng để đảm bảo các quy định và hướng dẫn hành nghề thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong bối cảnh hiện nay.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, tăng cường hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời đưa ra các giải pháp, các điều kiện để thực hiện phương pháp chi phí thay thế một cách hiệu quả và tin cậy trong thực tiễn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận về phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản; phân tích về phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá trong giai đoạn từ năm 2024 đến nay (thời gian Bộ Tài chính đã ban hành hệ thống các chuẩn mực thẩm định giá thay thế cho toàn bộ các hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đã ban hành trong giai đoạn từ năm 2014 cho đến 2021). Nghiên cứu phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam và khảo cứu kinh nghiệm của một số nước Hoa Kỳ, châu Âu (Đức, Anh, Pháp…), Nhật Bản, Úc, New Zealand.

4. Kết quả nghiên cứu

(1) Đề tài đã khái quát được một số lý luận chung về phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá, cụ thể là: (i) Khái quát về thẩm định giá tài sản (Khái niệm và đặc điểm của tài sản; khái niệm và vai trò của thẩm định giá tài sản; các phương pháp thẩm định giá tài sản); (ii) Tổng quan về phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản (Khái niệm phương pháp chi phí thay thế; các bước thực hiện phương pháp chi phí thay thế; trường hợp áp dụng và hạn chế của phương pháp chi phí thay thế; phân biệt giữa phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí; đặc trưng của phương pháp chi phí thay thế; các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp chi phí thay thế; áp dụng phương pháp chi phí thay thế đối với một số nhóm tài sản cụ thể).

Theo đó, khi nghiên cứu về nội dung thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau. Trên cơ sở các định nghĩa đó, có thể rút ra những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc tư vấn xác định giá trị của tài sản. Tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật; việc xác định giá trị của tài sản phải do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện; giá trị tài sản thẩm định giá được biểu hiện bằng hình thái tiền tệ; việc xác định giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, thời điểm nhất định gắn với những điều kiện thị trường nhất định (kinh tế - xã hội, quan hệ cung - cầu…); thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định. Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí dựa trên nguyên lý kinh tế rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được một tài sản có công dụng tương đương, thông qua việc mua hoặc xây dựng lại tài sản đó, đồng thời xem xét các yếu tố thời gian và rủi ro. Các bước thực hiện phương pháp chi phí thay thế: Tính toán tất cả các chi phí mà một người mua/bán phổ biến đang tìm cách tạo ra hoặc có được một tài sản cung cấp tính hữu dụng tương đương; xác định xem liệu có bất kỳ sự hao mòn nào liên quan đến vật chất, chức năng và lỗi thời bên ngoài liên quan đến tài sản; trừ tổng số giá trị hao mòn khỏi tổng chi phí để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.

(2) Đề tài đã nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, khu vực và một số quốc gia về áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá và bài học cho Việt Nam. Phương pháp chi phí thay thế là một trong những phương pháp thẩm định giá được áp dụng phổ biến tại Việt Nam và trên thế giới. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế tại một số nước như Hoa Kỳ, châu Âu (Đức, Anh, Pháp…), Nhật Bản, Úc, New Zealand… cho thấy, phương pháp chi phí thay thế được sử dụng cho các mục đích bảo hiểm, thẩm định giá tài sản công nghiệp, công trình công cộng và hạ tầng… Trong số các quốc gia nghiên cứu thì Nhật Bản nổi lên là nước có các tiêu chuẩn riêng về hao mòn tài sản dựa trên tuổi thọ kỹ thuật và thực tế của công trình do Chính phủ quy định thông qua sự hỗ trợ của Hiệp hội Thẩm định viên Nhật Bản (JAREA). Trong khi đó, hầu hết các quốc gia khác hướng dẫn về nguyên tắc và thẩm định viên căn cứ trên cơ sở thông tin thu thập được và xét đoán của chuyên gia để ước tính giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Qua nghiên cứu kinh nghiệm các nước, đề tài đưa ra 6 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, cụ thể: (i) Hoàn thiện cơ sở dữ liệu bài bản, chuẩn hóa và được cập nhật thường xuyên và kết nối đa ngành nghề, lĩnh vực. Nhà nước đóng vai trò chủ đạo và kêu gọi các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện; (ii) Kết hợp phương pháp chi phí thay thế với các phương pháp khác như phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập; (iii) Nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên; (iv) Minh bạch và công khai thông tin; (v) Ứng dụng công nghệ vào thẩm định giá; (vi) Các doanh nghiệp thẩm định giá cần chủ động nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, khuyến khích các thẩm định viên đạt được các chứng chỉ quốc tế được cung cấp bởi các tổ chức có uy tín như ASA (Hoa Kỳ), RICS (Anh)… 

(3) Đề tài đã nghiên cứu thực trạng áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam, cụ thể: (i) Quy định về phương pháp chi phí thay thế trong hệ thống chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam giai đoạn 2012 - 2024: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá được quy định lần đầu tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8 - Phương pháp chi phí, ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3). Sau đó, năm 2015, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 9 về cách tiếp cận từ chi phí được ban hành tại Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, đã quy định rõ các phương pháp thuộc cách tiếp cận từ chi phí, phân biệt rõ sự khác nhau giữa phương pháp chi phí thay thế và chi phí tái tạo; hoàn thiện và bổ sung thêm các khái niệm cốt lõi thuộc cách tiếp cận từ chi phí; làm rõ các loại hao mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) cũng như hướng dẫn 3 cách tính giá trị hao mòn. Quy định về phương pháp chi phí thay thế tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2024 đến nay: Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính. Theo đó, bổ sung thêm phương pháp tổng cộng vào cách tiếp cận từ chi phí, bỏ các phụ lục ban hành kèm theo trước đây như các ví dụ và bảng tham khảo đánh giá chất lượng còn lại của máy, thiết bị, chỉnh lý khái niệm tuổi đời hiệu quả để phù hợp với tài sản vô hình; (ii) Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam: Áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản là máy, thiết bị ở Việt Nam; áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản là công trình xây dựng ở Việt Nam; áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản vô hình và thẩm định giá doanh nghiệp ở Việt Nam.

Qua nghiên cứu thực trạng, đề tài đã rút ra một số ưu điểm: (i) Phương pháp tài sản dễ hiểu, dễ áp dụng đối với các doanh nghiệp sản xuất, xây dựng, logistics, bất động sản - nơi tài sản chiếm tỷ trọng lớn. Đây là phương pháp phù hợp với doanh nghiệp đang giải thể, phá sản hoặc tái cấu trúc, nơi giá trị tài sản là yếu tố chính cần xem xét; (ii) Phương pháp chi phí thay thế thường phát huy được thế mạnh và được ưu tiên áp dụng trong trường hợp tài sản không có giao dịch trên thị trường thường xuyên, không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường; việc sử dụng tài sản hiện tại chưa mang lại thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng vì vậy chưa áp dụng được cách tiếp cận từ thu nhập; (iii) Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; (iv) Tài sản cần thẩm định giá có tính chất đặc thù hoặc được sử dụng trong các ngành độc quyền; (v) So sánh, đối chiếu giá trị tài sản ước tính từ cách tiếp cận từ chi phí với các giá trị tài sản ước tính từ các cách tiếp cận thẩm định giá khác. Phương pháp chi phí thay thế cho phép thẩm định viên chia nhỏ từng hạng mục, cấu phần của tài sản hay công trình để đánh giá chi tiết. Các hạng mục có thể được đánh giá riêng biệt, từ đó giúp đưa ra một giá trị tổng thể chính xác hơn. Phương pháp chi phí dựa trên các dữ liệu chi phí cụ thể nên mang lại tính minh bạch cao và tương đối dễ kiểm chứng trong nhiều trường hợp. Các con số về chi phí xây dựng có thể được phản ánh qua các hợp đồng, hóa đơn và các tài liệu kế toán, giúp các bên liên quan dễ dàng kiểm tra tính phù hợp của kết quả thẩm định. 

Một số hạn chế khi áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá, như: Một trong những hạn chế lớn của phương pháp chi phí là không phản ánh đầy đủ giá trị thị trường của tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản không chỉ dựa trên chi phí tạo ra mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố cung cầu, vị trí địa lý và điều kiện kinh tế. Do đó, phương pháp chi phí có thể đưa ra giá trị thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị mà thị trường sẵn sàng chấp nhận; phương pháp chi phí không phù hợp với các công trình cũ hoặc đã sử dụng trong thời gian dài, vì chi phí tái tạo hoặc thay thế có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình. Khi công trình đã bị xuống cấp hoặc lỗi thời, việc áp dụng phương pháp chi phí có thể dẫn đến đánh giá quá cao giá trị tài sản so với thị trường. Phương pháp chi phí yêu cầu thẩm định viên ước tính mức độ hao mòn của tài sản, bao gồm cả hao mòn hữu hình và vô hình. Tuy nhiên, việc ước tính hao mòn là một quá trình mang tính chủ quan và khó đo lường chính xác, đặc biệt là với các tài sản đã sử dụng trong thời gian dài. Phương pháp chi phí yêu cầu thời gian và nguồn lực để thu thập dữ liệu chi phí và thực hiện tính toán. Đối với các tài sản có giá trị lớn hoặc phức tạp, quá trình thẩm định có thể mất nhiều thời gian và tốn kém, làm tăng chi phí cho chủ sở hữu tài sản hoặc các bên liên quan...

(4) Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm của một số nước, đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam, quan điểm, chủ trương về hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản ở Việt Nam, đề tài đề xuất các giải pháp sau: (i) Giải pháp hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản là máy, thiết bị ở Việt Nam: Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về máy, thiết bị; hoàn thiện phương pháp ước tính chi phí thay thế đối với máy, thiết bị; hoàn thiện kỹ thuật xác định giá trị hao mòn của máy, thiết bị; ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá máy, thiết bị; (ii) Giải pháp hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản là công trình xây dựng ở Việt Nam: Xây dựng hệ thống dữ liệu chi phí xây dựng đầy đủ và được cập nhật liên tục; xây dựng bộ chỉ tiêu chuẩn hóa đánh giá mức hao mòn; phát triển hệ số điều chỉnh theo các yếu tố thị trường và vị trí địa lý; phân tích và thiết lập các mô hình toán học, thống kê giúp giảm yếu tố chủ quan trong định giá; ứng dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong thẩm định giá; xây dựng cơ chế kết hợp giữa các phương pháp định giá khác nhau; xây dựng quy trình kiểm tra, giám sát thường xuyên bởi các chuyên gia, tổ chức thẩm định giá có uy tín...; (iii) Giải pháp hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản là tài sản vô hình và thẩm định giá doanh nghiệp ở Việt Nam: Có hướng dẫn riêng cho các nhóm tài sản vô hình theo hướng cụ thể hóa các tình huống (Ví dụ: chi phí thay thế lực lượng lao động hiện có, hay chi phí để sửa chữa, điều chỉnh tài sản cần thẩm định giá để tương đồng với các tài sản có giao dịch trên thị trường...).  Ngoài ra, đề tài cũng đưa ra điều kiện và lộ trình thực hiện các giải pháp.

5. Thông tin nghiệm thu và lưu trữ

- Nghiệm thu: Đề tài đã được Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu thông qua (Quyết định số 1842/QĐ-BTC ngày 27/5/2025 của Bộ Tài chính về việc thành lập Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu nhiệm vụ KHCN cấp Bộ năm 2024).

- Lưu trữ: Đề tài được đóng quyển, lưu trữ tại Thư viện Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính./.

ThS. Dương Lan Anh

Cục Quản lý giá