Một số kết quả đạt được 

Ngày 11/3/2023, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó: (i) xác định một trong những nhóm nhiệm vụ trọng tâm là thúc đẩy phát triển NOXH và nhà ở công nhân, gắn với mục tiêu thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021 - 2030; (ii) giao các địa phương rà soát, bổ sung quỹ đất dành cho NOXH trong quy hoạch và dự án nhà ở thương mại. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án NOXH. Khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH thông qua cơ chế ưu đãi về tín dụng, đất đai, thuế và thủ tục hành chính; (iii) triển khai gói tín dụng ưu đãi khoảng 120.000 tỷ đồng chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân; người mua NOXH; (iv) giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường và yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp các địa phương công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi. 

Thực hiện Nghị quyết trên, NHNN đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn các NHTM triển khai Chương trình tín dụng ưu đãi cho vay phát triển NOXH, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức các hội nghị thúc đẩy giải ngân chương trình tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người mua NOXH; tích cực tham gia các hội nghị của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án NOXH trên cả nước. Theo định hướng ban đầu, Chương trình có quy mô 120.000 tỷ đồng, được triển khai bằng nguồn vốn tự huy động của các NHTM và thực hiện tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu giải ngân hết quy mô chương trình. Đến nay, tổng quy mô vốn đăng ký tham gia đã được nâng lên 145.000 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các NHNN chi nhánh, tổ chức tín dụng tích cực, chủ động phối hợp với địa phương rà soát danh mục dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để đẩy mạnh cho vay chủ đầu tư, người mua nhà theo danh mục đã được Ủy ban nhân dân tỉnh công bố. Gần đây nhất, NHNN đã có Công văn số 11662/NHNN-TD ngày 31/12/2025 chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục đẩy mạnh triển khai Chương trình. 

Đặc biệt, tại Công văn số 55/NHNN-TD ngày 03/01/2025 về việc triển khai Chương trình cho vay NOXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP: các NHTM không phải tính dư nợ cho vay các đối tượng thuộc chương trình cho vay NOXH mà các NHTM đã đăng ký tham gia với NHNN để thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các NHTM; thời gian thực hiện chính sách này tối đa đến năm 2030 và doanh số cho vay không vượt quá số tiền mà NHTM đã đăng ký tham gia Chương trình. 

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn về xác định đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển NOXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư. 

Chủ trương hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua NOXH đã được NHNN lồng ghép vào Chương trình tín dụng tại Công văn số 55/NHNN-TD, thay vì thiết kế một gói vốn riêng. Cách tiếp cận này giúp linh hoạt mở rộng nguồn lực tín dụng theo nhu cầu thực tế của thị trường và cho phép thu hút thêm các NHTM tham gia khi cần thiết. Đến nay, theo NHNN, về quy mô có 09 NHTM đăng ký tham gia Chương trình (ngoài 04 NHTM Nhà nước: NHTM cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), NHTM cổ phần Công thương Việt Nam(VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) còn có các ngân hàng: NHTM cổ phần Tiên Phong (TPBank), NHTM cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), NHTM cổ phần Quân đội (MB), NHTM cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) và NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank). 

Về lãi suất cho vay, trong thời gian qua các tổ chức tín dụng đã chủ động cắt giảm chi phí hoạt động, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và triển khai nhiều giải pháp quản trị nhằm tạo dư địa giảm lãi suất cho vay. Nhờ đó, kể từ khi Chương trình được triển khai đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 2,6% so với thời điểm công bố ban đầu. Hiện nay, mức lãi suất áp dụng khoảng 6,1%/năm đối với chủ đầu tư và 5,6%/năm đối với người mua NOXH. 

Một số vấn đề đặt ra 

Chương trình cho vay NOXH theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ đã có nhiều chuyển biến tích cực tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế, cụ thể như sau:

Thứ nhất, vốn giải ngân của Chương trình vẫn còn chậm so với tổng vốn đăng ký. Tính đến ngày 31/12/2025, vốn giải ngân của Chươngtrình mới đạt khoảng 7.600 tỷ đồng (gồm: 6.349 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 46 dự án; 1.251 tỷ đồng cho người mua nhà tại 35 dự án). Tính đến ngày 31/01/2026, vốn giải ngân của Chương trình đạt 8.293,7 tỷ đồng, bao gồm: 6.934,2 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 49 dự án; 1.359,5 tỷ đồng cho người mua nhà tại 35 dự án; dư nợ của Chương trình đạt 6.602,9 tỷ đồng. Theo đó, nhiệm vụ giải ngân vốn trong các năm tiếp theo là khá nặng nề. 

Đối với Chương trình cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua NOXH: (i) đến ngày 31/12/2025, vốn giải ngân cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua NOXH đạt trên 235 tỷ đồng, dư nợ trên 228 tỷ đồng; (ii) đến ngày 31/01/2026, vốn giải ngân đạt trên 252 tỷ đồng, dư nợ đạt trên 239 tỷ đồng. Mặc dù đã được triển khai nhưng số vốn được giải ngân vẫn còn rất thấp so vơi vốn đăng ký. 

Thứ hai, nguồn cung NOXH mặc dù đã có dấu hiệu cải thiện trong năm 2025 nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế rất lớn của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực tập trung đông công nhân. Số lượng dự án đủ điều kiện pháp lý để tham gia chương trình tín dụng còn hạn chế, dẫn đến việc các NHTM gặp khó khăn trong việc tiếp cận, thẩm định và giải ngân vốn cho vay. 

Thứ ba, các vướng mắcliên quan đến thủ tục đầu tư, pháp lý đất đai, phê duyệt dự án và lựa chọn chủ đầu tư vẫn chưa được giải quyết đồng bộ tại nhiều địa phương. Điều này làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án NOXH và làm chậm quá trình gia tăng nguồn cung trên thị trường. 

Thứ tư, công tác quy hoạch, bố trí và phát triển quỹ đất dành cho NOXH ở một số địa phương chưa chủ động và đồng bộ, dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất sạch, gây khó khăn cho việc phát triển dự án mới. Việc công bố danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình tín dụng tại một số địa phương còn chưa kịp thời, thiếu tính hệ thống và minh bạch, gây khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin và cơ hội vay vốn. 

Thứ năm, cơ chế xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận NOXH vẫn còn tương đối chặt chẽ, chưa hoàn toàn theo kịp biến động về thu nhập, giá nhà và chi phí sinh hoạt thực tế tại các đô thị lớn, từ đó làm hạn chế khả năng tiếp cận của một bộ phận người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người lao động trẻ. 

Thứ sáu, mặc dù Chương trình tín dụng ưu đãi đã được triển khai, nhưng khả năng tiếp cận vốn của người dân vẫn còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ dự án, điều kiện vay và quy trình xét duyệt của từng ngân hàng, trong khi thủ tục giải ngân ở một số nơi còn phức tạp, chưa thực sự thuận tiện. 

Khuyến nghị trong thời gian tới 

Để khắc phục các hạn chế và nâng cao hiệu quả triển khai Chương trình cho vay NOXH, cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp như sau: 

Một là, các bộ, ngành và địa phương cần khẩn trương thực hiện các cơ chế, chính sách tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, hoàn thiện quy hoạch và tăng nhanh nguồn cung NOXH. 

Hai là, các địa phương cần chủ động rà soát nhu cầu nhà ở của người dân, đẩy mạnh phát triển NOXH theo chỉ tiêu được giao; đồng thời công khai, cập nhật kịp thời danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn và mua bán trên cổng thông tin điện tử để tăng tính minh bạch và tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận. Cùng với đó, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan liên quan. 

Ba là, về chính sách tiếp cận, cần điều chỉnh theo hướng linh hoạt và thực chất hơn, trong đó nghiên cứu nới lỏng tiêu chí thụ hưởng NOXH, bao gồm điều chỉnh ngưỡng thu nhập phù hợp với mặt bằng giá cả và chi phí sinh hoạt thực tế. Đồng thời, đơn giản hóa điều kiện cư trú thông qua việc khai thác cơ sở dữ liệu dân cư và định danh điện tử, giảm phụ thuộc vào xác nhận giấy tờ truyền thống. 

Bốn là, cần tiếp tục rà soát và mở rộng hợp lý nhóm đối tượng thụ hưởng NOXH theo hướng phù hợp với nhu cầu thực tế và diễn biến thị trường, trong đó ưu tiên rõ hơn cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp, người lao động trẻ lần đầu mua nhà, đặc biệt dưới 35 tuổi và các nhóm yếu thế như người có công, người khuyết tật, hộ nghèo, cận nghèo. Đồng thời, cần tăng tính linh hoạt trong xác định đối tượng, phù hợp với biến động thu nhập, giá nhà và điều kiện sống tại từng địa bàn. 

Năm là, đối với hệ thống tín dụng, các NHTM cần chủ động thiết kế các gói vay phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, thông qua việc áp dụng mức lãi suất hợp lý, nâng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm và kéo dài thời hạn vay. Việc đơn giản hóa quy trình xét duyệt, tăng cường ứng dụng công nghệ số trong thẩm định và giải ngân sẽ góp phần giúp người dân tiếp cận vốn nhanh chóng, thuận tiện hơn./.

Quỳnh Hoàng

Nguồn: Trung tâm Thông tin kinh tế - tài chính và thống kê